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Mietrecht
Die Angabe des richtigen Mietspiegelfeldes als formelle Voraussetzung eines Mieterhöhungsverlangens

Häufig stellt sich die Frage, welche Begründungserfordernisse an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, das auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB) gestützt ist. Ursprünglich gingen die Instanzgerichte von einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bei Angabe eines falschen Mietspegelfeldes aus (LG Berlin, Az.: 62 S 154/06 in: GE 2007, 988; LG Berlin, Urt. v. 14.07.2005, Az.: 62 S 120/05; AG Mitte, Urt. v. 21.04.2006, Az.: 9 C 521/05; AG Schöneberg, Urt. v. 4.08.2006, Az.: 19 C 483/05 in: ME 321/2007, S. 30).

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Dezember 2007 (BGH, Urt. v. 12.12.2007, Az.: VIII ZR 11/07 = WuM 2008, 88 ff., GE 2008, 191) Vermietern die Begründung für Mieterhöhungen erleichtert. Nach Ansicht des Gerichts ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung erforderliche Spanne hinzuweisen. Damit sei dem Mieter die Möglichkeit gegeben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern er allgemein zugänglich ist. An die Begründung dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss allein die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der erforderlichen Mieterhöhung herleitet und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. So wird im Urteil des Amtsgerichts Königs Wusterhausen vom 16.07.2008 (Az.: 9 C 319/07) dazu ausgeführt:

„Entscheidend ist, dass das Mieterhöhungsverlangen die Grundlage dafür bilden soll, dass der Vermieter sich einen eigenen Überblick verschaffen können soll, ob das Mieterhöhungsbegehren der Gegenseite zutreffend ist. Dafür müssen die Angaben im Mieterhöhungsverlangen so nachvollziehbar sein, dass sich die Gegenseite eine eigene Meinung bilden kann. Dies ist dann der Fall, wenn ausreichend im Mieterhöhungsverlangen zur Lage, zur Örtlichkeit und zur Beschaffenheit des streitgegenständlichen Mietraumes vorgetragen wird, so dass der Mieter damit in die Lage versetzt wird eigene Berechnungen anzustellen und zu erkennen, wenn letztlich Eingruppierungsfehler im Mieterhöhungsverlangen nach dem Mietspiegel vorgenommen worden sind.“

Dies wurde in der Berufungsinstanz durch das Landgericht Potsdam (Beschluss vom 20. Oktober 2008, Az.: 11 S 178/08) weiter konkretisiert:

„Allein der Irrtum der Klägerin [Anm. des Verfassers: Vermieter] über das zu wählende Feld macht das Mieterhöhungsverlangen aber nicht unwirksam. Zwar ist richtig, dass für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens der Vermieter das – nach seiner Auffassung – zutreffende Rasterfeld des Mietspiegels angeben muss (BGH WuM 2008, 88ff). Dabei dürfen jedoch keine an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BGH aaO m.w.N.). Das Erhöhungsverlangen muss allein die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der erforderlichen Mieterhöhung herleitet und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angabe benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (…) Die Beklagten kannten die Voraussetzungen für die Einordnung der Mietsache in das Rasterfeld des Mietvertrages. Sie haben die Einordnung gerade überprüft und für falsch erachtet. Allerdings hätten sie damit auch erkennen müssen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin erst recht begründet war, da bei der von ihnen bevorzugten Einordnung die Mieterhöhung (ohne Berücksichtigung der Kappungsgrenzen) noch höher hätte ausfallen können.“

Schlussendlich gelangt das Gericht zu der Auffassung, dass es für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ausreicht, dass der Vermieter das nach seiner Auffassung nach zutreffende Mietspiegelfeld angibt. In seinem Beschluss vom 4. November 2008 (Az.: 11 S 178/08) führt das Landgericht Potsdam aus:

„Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war formell wirksam. Die Klägerin hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen das genaue Mietspiegelfeld, das sie für zutreffend hielt, angegeben. Nichts anderes ist aus der Entscheidung des BGH vom 12.12.2007 VIII ZR 11/07 (…) gefordert worden. Es kann dahinstehen, ob dieses Mietspiegelfeld falsch war. Das zu beurteilen obliegt dem Gericht und nicht einem Sachverständigen. Jedenfalls erfüllte das von der Klägerin angegebene Mietspiegelfeld seinen Zweck, nämlich die Mieter in die Lage zu versetzen, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ansatzweise überprüfen zu können.“

Abschließend ist festzustellen, dass nicht jede fehlerhafte Begründung unweigerlich zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führt.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Email: kanzlei@blum-hanke.de


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