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Mietrecht
Rechtliche Bewertung der Vermietung von Wohnraum an Feriengäste

Es zeigt sich, dass die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste in Wohnhäusern häufig mit erheblichen Störungen der übrigen Mieter verbunden ist. Viele Mieter fühlen sich in ihrem Wohlbefinden gestört. Sie klagen nicht nur über Lärmbelästigungen beim Ein- und Ausziehen der Feriengäste, sondern auch darüber, dass die Gäste in der Regel später und lautstärker in die Wohnung zurückkommen als berufstätige Bewohner. Der ständige Besucherwechsel ändere auch den Hauscharakter und erhöhe die Anonymität zwischen den Nachbarn. Die Mieter befürchten auch eine Erhöhung der Nebenkosten, weil Feriengäste in der Regel einen Pauschalpreis zahlen und deshalb keinen Anreiz zum sparsamen Heizen und Wasserverbrauch haben. Ein weiteres Problem ist die Wohnraumverknappung für Mieter, die eine Wohnung zum dauerhaften Bezug suchen, wenn immer mehr Wohnungen zu Ferienwohnungen umgestaltet werden.

Die grundsätzliche Zulässigkeit der Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ergibt sich aus § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Danach sind die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei Begründung von Wohnungseigentum (§§ 568 Abs. 2, 573, 573 a, 573 d Abs. 1, 574 bis 575, 575 a Abs. 1 und 577, 577 a BGB) nicht auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Hauptanwendungsfall dieser Norm sind Ferienwohnungen und Wohnraum der z.B. für die Dauer einer Handelsmesse oder von Montage-Bauarbeitern vermietet wird.

Allerdings stellt sich die Frage, ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste oder andere Mieter mit kurzfristigen Unterkunftsbedürfnissen eine Wohnnutzung oder eine gewerbliche Nutzung darstellt, die gewissen Beschränkungen unterliegt.

Sozialwohnungen dürfen nach § 7 Abs. 3 WoBindG generell nicht ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde zu anderen als Wohnzwecken verwendet werden. Des Weiteren sind die Landesregierungen nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietrechtsanstiegs (MRVerbG) ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, in welchen Gemeinden Wohnraum ohne behördliche Genehmigung nicht zweckentfremdet werden darf. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit der Norm bejaht (BVerfG, NJW 1975, 727).

Die Frage, ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste oder andere Mieter mit kurzfristigen Unterkunftsbedürfnissen eine Wohnnutzung oder eine gewerbliche Nutzung darstellt, wurde in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt (Wohnnutzung ja: BayObLG, MDR 1979, 232; BayObLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/M., OLGZ 1983, 61, 62; OLG Celle, NZM 2005, 184; LG Karlsruhe, NZM 2009, 943 f.; für gewerbliche pensions- oder hotelähnliche Nutzung: KG Berlin, NJW 1992, 3045; KG, Beschl. v. 31.05.2007, Az.: 24 W 276/06, in GE 2007, 997 = ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; OLG Stuttgart, NJW 1992, 3046; BayObLG, NJW 1992, 917; AG Lübeck, Urt. v. 28.11.2008, Az.: 35 C 22/08).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 15. Januar 2010 (Az.: V ZR 72/09, NJW 2010 = GuT 2010, 44) in einer wohneigentumsrechtlichen Streitigkeit entschieden, dass die „Wohnnutzung“ grundsätzlich auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste umfasst und keine unzulässige gewerbliche Nutzung darstellt. Die Vermietung an Touristen sei zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen, doch komme es für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung allein darauf an, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Auch bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Gäste sei die Nutzung nicht gewerblich, denn auch in diesem Fall diene die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken.

Der BGH führte aus, dass zur Wohnnutzung zwar in erster Linie die Nutzung als Lebensmittelpunkt gehört, aber sich der Wohnzweck darauf nicht beschränkt. Auch die Vermietung an Feriengäste sei grundsätzlich Teil der zulässigen Wohnnutzung. Das Gericht begründet dies damit, dass der Begriff der Wohnung – wie in Art. 13 Abs. 1 GG – weit auszulegen sei. Der Eigentümer genieße den vollen Eigentumsschutz, dessen Beschränkungen an Art. 14 GG zu messen sind. Danach hat der Wohnungseigentümer auch das Recht, mit dem Eigentum im Ausgangspunkt nach Belieben zu verfahren, insbesondere sein Eigentum auch an Feriengäste zu vermieten.

Der BGH verwies darauf, dass sich die kurze Dauer des Aufenthalts von Feriengästen in der Wohnung bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung unterscheidet. Auch ein Mieter, der die Wohnung dauerhaft bewohnt, hat das Recht jederzeit wechselnde Gäste empfangen, so dass sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten können, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und diese deshalb möglicherweise verunsichern. Auch sei nicht ersichtlich, dass Beeinträchtigungen wie Ruhestörungen oder der unachtsame Umgang mit der Wohnanlage bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden können, als bei Dauerbewohnern und das persönliche Klima in der Hausgemeinschaft kann sich auch verändern, wenn die Dauerbewohner wechseln oder miteinander nicht mehr auskommen. Die Beeinträchtigungen sind nicht typisiert, sondern einzelfallbezogen zu betrachten.

Der BGH hat mit Urteil vom 12. November 2010 (Az.: V ZR 78/10) nochmals klargestellt, dass die Zulässigkeit einer wechselnden Vermietung an Feriengäste von den konkreten Beeinträchtigungen abhängt. Ein Unterlassungsanspruch besteht nur, wenn diese Nutzung entweder keine Wohnnutzung wäre und sich auch nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält oder wenn sie zwar eine Wohnnutzung darstellt, aber den anderen Bewohnern durch diese Nutzung als solche über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dies sei bei der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste gerade nicht der Fall.

Während der Wohnungseigentümer seine Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung vermieten darf, ist dem Mieter die Untervermietung an Feriengäste ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet. Dem Mieter droht im Falle der ungenehmigten Untervermietung an Touristen eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung.

Aufgrund der Entscheidungen des BGH ist zu erwarten, dass die Vermietung von Wohnungen an Feriengäste weiter zunehmen wird. Aber auch wenn das Gericht die Vermietung an Touristen im Grundsatz gestattet, hat er nicht jegliche Vermietung an Feriengäste für zulässig erachtet. Ein pensions- oder hotelähnlicher Betrieb wird nach wie vor unzulässig sein. Von einer Überschreitung der Wohnnutzung wird auszugehen sein, wenn zur Überlassung von Wohn- und Schlafräumen zusätzliche Dienstleistungen hinzutreten.

Mietertipp:

Dem Mieter ist im Falle nicht nur unerheblicher Beeinträchtigungen durch Feriengäste anzuraten sich an seinen Vermieter zu wenden und die Miete angemessen zu mindern. Es empfiehlt sich genau Protokoll über Art und Dauer der Störungen zu führen sowie eventuell anwesende Zeugen notieren.

Die Vermietung an Feriengäste berechtigt aber nicht per se zur Minderung, sondern es ist darauf abzustellen, ob im Einzelfall nicht unerhebliche Beeinträchtigungen vorliegen oder zu befürchten sind. Allerdings könnten die mit der Vermietung an Feriengäste verbundenen Beeinträchtigungen in gewissem Umfang zum „vertragsgemäßen Zustand“ der Wohnung gehören, wenn bei Mietvertragsschluss zu erkennen war, dass Ferienwohnungen im Haus vermietet werden. Der betroffene Mieter kann dann nur geltend machen, dass die Störungen ungewöhnlich sind und die Nutzung seiner Wohnung erheblich beeinträchtigen. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss des Mietvertrages genau darauf zu achten, ob Ferienwohnungen im Haus oder in der Nachbarschaft vermietet werden.

Der betroffene Mieter könnte theoretisch bei unzumutbaren Belästigungen auch eine einstweilige Verfügung direkt gegen die jeweiligen Störer beantragen, doch wird dies in der Praxis nur schwer oder gar nicht umzusetzen sein. Abgesehen davon, dass die Namen und ladungsfähigen Anschriften der störenden Feriengäste nicht ohne weiteres zu ermitteln sein dürften, ist für die erfolgreiche Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs die Darlegung der Wiederholungsgefahr erforderlich. Diese besteht jedoch nicht mehr, wenn die störenden Gäste bereits abgereist sind und der Vermieter behauptet, dass er in Zukunft diese Gäste nicht mehr in die Wohnung lässt. Gegen Lärmstörungen neuer Gäste müsste dann mit einer gesonderten einstweiligen Verfügung vorgegangen werden.

Für Fragen rund ums Mietrecht stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Zögern Sie nicht, uns anzusprechen.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Email: kanzlei@blum-hanke.de


Wichtiger Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen und persönlichen Information. Er kann die individuelle Beratung und Beurteilung der Sach- und Rechtslage des konkreten Einzelfalls nicht ersetzen. Der Autor übernimmt auch keinerlei Gewähr und keine Haftung, die aus einer Verwendung der bereitgestellten Informationen resultieren. Der Autor gibt weder rechtliche noch steuerrechtliche Empfehlungen, mit denen eine Mandatsbeziehung begründet wird. Dessen ungeachtet sind sämtliche Informationen mit größter Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen erhoben und weitergegeben worden.

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