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Mietrecht
Einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters über Umlageschlüssel für Betriebskostenabrechnung

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Betriebskostenabrechnung. Häufig zeigt sich, dass die Abrechnung fehlerhaft ist und zu hohe Betriebskosten vom Vermieter gefordert werden. Es lohnt sich daher die Abrechnung zu prüfen.

Zunächst ist zu prüfen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Denn ein Anspruch des Vermieters auf Betriebskostennachzahlung ist erst dann fällig, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt. Dies ist der Fall, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Erforderlich ist eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Die Abrechnung muss folgende vier Mindestangaben enthalten: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Haben die Mietvertragsparteien nicht anderes vereinbart, sind die Betriebskosten gemäß § 556a Abs. 1 BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach der Wohnfläche umzulegen. Die Gesamtkosten werden im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Mieteinheiten auf den Flächenanteil der konkreten Mieteinheit umgerechnet.

Es können im Mietvertrag auch abweichende Verteilerschlüssel vereinbart werden. Eine für den Vermieter sehr einfache und wenig Verwaltungsaufwand verbundene Art und Weise der Betriebskostenumlage ist die Verteilung nach Wohneinheiten. Dann entfällt auf jede Wohnung derselbe Betriebskostenanteil. Allerdings kann dies zu unbilligen Ergebnissen führen, da größere Wohnungen oder Wohnungen mit mehreren Bewohnern in der Regel höhere Betriebskosten verursachen. Teilweise wird der Verteilungsschlüssel nach Wohneinheiten nur dann als zulässig angesehen, wenn die Wohnungen nach Art und Größe annähernd vergleichbar sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.5.2002, Az.: 67 S 296/01). Zu gerechteren Ergebnissen führt daher die Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche oder nach Zahl der Bewohner der einzelnen Wohnungen.

Es steht den Mietvertragsparteien jedoch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren. Die Norm des § 556a Abs. 1 BGB ist in vollem Umfang abdingbar, nicht nur durch Vereinbarung eines konkreten Umlageschlüssels (BGH, Urteil vom 5.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13).

Ist dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB keine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zugegangen, ist der Vermieter von Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat den verspäteten Zugang nicht zu vertreten.

(Stand: 25.9.2015)

Für alle Fragen rund ums Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gern zur Verfügung.

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