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Mietrecht
Fristlose Kündigung von Mietwohnraum unterliegt keiner zeitlichen Begrenzung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13. Juli 2016 (Az.: VIII ZR 296/15) ein für Wohnraummieter bedeutendes Urteil gefällt. Es ging um die Frage, ob eine fristlose Kündigung innerhalb eines „angemessenen“ Zeitraums nach Kenntnis des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden muss. Bisher hatte der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH diese Frage offen gelassen. In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum war die Frage umstritten. Nun hat der BGH Stellung bezogen.

In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter mehr als 7 Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes gewartet, bis er die Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen hat. Die Instanzgerichte sind davon ausgegangen, dass die Kündigung wegen des Zeitablaufs unwirksam war. Der Mieter habe angesichts des Zeitablaufs davon ausgehen dürfen, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen wird. Sie stützten die Entscheidung auf § 314 Abs. 3 BGB. Danach kann bei Dauerschuldverhältnissen der Kündigungsberechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Der BGH folgte dieser Auffassung nicht. Das Gericht stellte klar, dass die Norm des § 314 Abs. 3 BGB nicht anwendbar ist, da die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist. Die Spezialregelungen des Wohnraummietrechts zur fristlosen außerordentlichen Kündigung gehen vor. Diese Regelungen sehen eine Zeitspanne, in der die Kündigung auszusprechen ist, nicht vor. Es fehlt auch ein Verweis auf § 314 Absatz 3 BGB.

Die Entscheidung des BGH ist sowohl aus Vermieter- als auch Mietersicht zu begrüßen. Denn eine Anwendung der Norm würde die Vermieter bestrafen, die nicht sofort kündigen, sondern Geduld mit den Mietern zeigen und sich um eine unter Umständen auch zeitaufwendige Lösung des Problems bemühen. Es wäre sicherlich nicht im Sinne der Mieter, wenn der Vermieter verpflichtet ist, die Kündigungsmöglichkeit z.B. bei Zahlungsrückstand umgehend wahrzunehmen. Umgekehrt wäre auch der Mieter verpflichtet, bei ihm zustehenden Kündigungsmöglichkeiten (z.B. wegen der Nichtbehebung von Mängeln) umgehend die Kündigung zu erklären. Auch dies wäre nicht im Sinne des Mieters.

Die aktuelle Entscheidung des BGH vom 13. Juli 2016 schützt also sowohl Mieter als auch Vermieter.

Für Rückfragen rund ums Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gern zur Verfügung.

(Stand: August 2016)

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