Unterschiedliche Flächenangaben oder ungewöhnlich hohe Kostensteigerungen im Vergleich zur Vorjahresabrechnung

Häufig verweigern Mieter die Betriebs- und Heizkostennachzahlungen unter Hinweis auf nicht erklärliche Abweichungen in den Gesamtflächenangaben der Vorjahresabrechnungen oder auf erhebliche Schwankungen der Verbrauchswerte.

Früher war umstritten, ob und in welchem Umfang abweichende Flächenangaben zu den Vorjahresabrechnungen oder hohe Kostensteigerungen im Vergleich zur Vorjahresabrechnung nachvollziehbar erläutert werden müssen, um den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu genügen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein solches Erläuterungsbedürfnis nicht besteht, da es für die formelle Ordnungsmäßigkeit nur auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankommt. Die Frage ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az.: VIII ZR 261/07). Die Unterscheidung zwischen formeller und materieller Mängel der Nebenkostenabrechnung ist beachtlich, da materielle Mängel auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Vermieter noch korrigiert werden können.

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass unterschiedliche Flächenangaben oder erhebliche Kostensteigerungen nicht ohne weiteres vom Mieter hingenommen werden sollten. Der Vermieter sollte um Erläuterung gebeten werden, ob und weshalb die Preissteigerung nicht vermeidbar war. Kann er dies nicht, könnte ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorliegen. Verstößt der Vermieter gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, so hat er die übermäßigen Mehrkosten selbst zu tragen. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung trägt jedoch der Mieter. Allein der Hinweis auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel („Betriebskostenspiegel für Deutschland“) reicht hierfür nicht aus (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10).

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