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Mietrecht
Kündigung wegen Anordnung der Zwangsverwaltung?

Die Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietobjekt verunsichert nicht selten die betroffenen Mieter. Denn mit der Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Vermieter die Verwaltung und Nutzung des Mietobjekts entzogen. Doch welche Auswirkungen hat dies auf die Mietverträge?

Dies hängt in erster Linie davon ab, ob das Wohnung bereits an den Mieter überlassen wurde oder nicht. Wurde sie noch nicht übergeben, so ist der Zwangsverwalter grundsätzlich nicht an den Mietvertrag gebunden und er kann die Räume neu vermieten. Wurde die Mietsache jedoch bereits übergeben, so tritt der Zwangsverwalter in den bestehenden Mietvertrag ein und muss ihn erfüllen. Es handelt sich hierbei nicht um einen Vermieterwechsel entsprechend § 566 BGB, sondern um eine Änderung der Verwaltungszuständigkeit. Der Zwangsverwalter nimmt die Rechte des Vermieters im eigenen Namen wahr und hat dessen Verpflichtungen zu erfüllen.

Dem Zwangsverwalter steht grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht zu. Nach § 152 ZVG ist er nur in den Fällen zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, in denen auch der Vermieter ein Kündigungsrecht hätte. Das sind vor allem Fälle des Zahlungsverzugs oder sonstiger wichtiger Gründe, die den Vermieter nach § 543 Abs. 1 BGB zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt hätten (z.B. vertragswidriger Gebrauch der Mietsache). Nicht erforderlich ist, dass der Kündigungsgrund, z.B. der zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstand gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, aus der Zeit nach der Beschlagnahme stammt.

Dem Mieter steht ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht aufgrund der Anordnung der Zwangsverwaltung zu. Er kann lediglich die ordentliche Kündigung oder – bei Vorliegen wichtiger Gründe – die fristlose Kündigung erklären.

Wichtig: Alleiniger Adressat der Kündigungserklärung des Mieters ist der Zwangsverwalter. Eine Kündigung gegenüber dem alten Vermieter ist nach Anordnung der Zwangsverwaltung unwirksam. Ebenfalls ist nur der Zwangsverwalter zur Kündigungserklärung berechtigt und nicht mehr der ursprüngliche Vermieter.

Für alle Fragen rund ums Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gern zur Verfügung.

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