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Mietrecht
Bundesgerichtshof "kippt" weitere Renovierungsklausel

Der Bundesgerichshof hat erneut eine formularmäßige Renovierungsklausel in einem Wohnraummietvertrag für unwirksam angesehen. Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat entschied am 29. Mai 2013, dass eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag unwirksam ist, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnis noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen und den "Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" zur Berechnungsgrundlage macht. Nach Ansicht des Gerichts kann die Klausel dahingehend verstanden werden kann, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt und dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten würde, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben oder die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen. Dies stellt – so der BGH – eine unangemessenen Benachteiligung des Mieters dar mit der Folge, dass die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB insgesamt unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2013, Az.: VIII ZR 285/12).

In den vergangenen Jahren hat das Gericht bereits mehrfach formularmäßig vorgegebene Renovierungsklauseln für unwirksam angesehen und somit der Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Unter anderem hat der BGH entschieden, dass Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, die einen „starren“ Fristenplan beinhalten, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam sind. Ein starrer Fristenplan enthält eine Renovierungspflicht des Mieters nach Ablauf fest vorgegebener Fristen. In den Mietverträgen finden sich dann Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „innerhalb“ (vgl. u.a. BGH WM 2004, 463). Gleiches trifft auf die sog. Quotenklauseln/Abgeltungsklauseln zu. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen (u.a. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, Az.: VIII ZR 52/06).

Unwirksam sind neben „starren“ Fristenplänen auch sog. „Farbwahlklauseln“ (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, Az.: VIII ZR 224/07) oder vorformulierte Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az.: VIII ZR 152/05). Ebenfalls unwirksam ist die Schönheitsreparaturklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen …“, denn diese Klausel kann aufgrund ihres Wortlauts „ausführen zu lassen“ auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az. VIII ZR 294/09).

Mit Urteil vom 13. Januar 2010 (Az.: VII ZR 351/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln feststellen lassen können.

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