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Mietrecht

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommener Wohnung trotz Zusage


Bundesgerichtshof setzt mieterfreundliche Rechtsprechung fort

Nahezu alle Wohnraummietverträge enthalten eine Klausel, mit der die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich erneut mit dieser Problematik beschäftigen. Mit Urteil vom 22. August 2018 entschied der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen auch dann unwirksam ist, wenn bei Vertragsabschluss die Renovierung im Rahmen einer „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter zugesagt wurde. Nach Ansicht des Gerichts habe eine solche Vereinbarung keinen Einfluss auf die mietvertraglichen Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter (vgl. BGH, Urteil vom 22.8.2018, Az.: VIII ZR 277/16).

Damit hat der BGH seine mieterfreundliche Rechtsprechung fortgesetzt. Er hatte bereits in der Vergangenheit entschieden, dass die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter unwirksam ist, wenn die Wohnung in unrenovierten oder renovierungsbedüftigen Zustand übergeben wurde und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (BGH, VIII ZR 185/14). Das Gericht gab das Gericht seine Rechtsprechung auf, wonach bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung eine Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dahingehend ausgelegt werden kann, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen und der Mieter zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf, auf.

Ist streitig, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, so bedarf diese Frage tatrichterlicher Feststellungen. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich auf die Beurteilung des Einzelfalls an. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, liegt beim Mieter; die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung liegt beim Vermieter.

In den vergangenen Jahren hatte der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bereits mehrfach formularmäßig vorgegebene Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt und somit die Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Unter anderem hatte er die Renovierungspflicht nach Ablauf fest vorgegebener Fristen (sog. „starre“ Fristenpläne) und die darauf beruhenden Quoten- und Abgeltungsklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zur Zahlung eines festen Betrages verpflichten, für unwirksam erachtet.

Ebenfalls für unwirksam erklärt wurden sog. „Farbwahlklauseln“ oder vorformulierte Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, mit der der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“. Denn dieser Wortlaut kann dahingehend verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden. Um Rechtsklarheit zu schaffen, ist dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, die (Un)wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in seinem Mietvertrag gerichtlich feststellen zu lassen.

Für alle Fragen rund ums Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gern zur Verfügung.

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