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Mietrecht
Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommener Wohnung

Nahezu alle Wohnraummietverträge enthalten eine Klausel, mit der die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14) entschieden, dass die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter unwirksam ist, wenn die Wohnung in unrenovierten oder renovierungsbedüftigen Zustand übergeben wurde, und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Das Gericht gibt damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung eine Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dahingehend ausgelegt werden kann, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen und der Mieter zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf, auf.

Vor über 25 Jahren hatte der BGH in einer für die nächsten Jahrzehnte maßgeblichen Entscheidung festgestellt, dass auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen eine formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Danach konnte der Mieter bei Vertragsende zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen wurde. Das Problem bestand darin, dass eine solche Klausel den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtete. Zudem führte die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie vom Vermieter erhalten hat. Der BGH hat nunmehr seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und eine derartige Verpflichtung des Mieters ohne angemessenen Ausgleich als unangemessene Benachteiligung bewertet.

Ist streitig, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, so bedarf dies tatrichterlicher Feststellungen. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich auf die Beurteilung des Einzelfalls an.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, liegt beim Mieter; die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung dem Vermieter als Klauselverwender.

Die Entscheidung vom 18. März 2015 setzt die mieterfreundliche Rechtsprechung des BGH´s zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter fort. In den vergangenen Jahren hatte der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bereits mehrfach formularmäßig vorgegebene Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt und somit die Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Unter anderem hatte er die Renovierungspflicht nach Ablauf fest vorgegebener Fristen (sog. „starre“ Fristenpläne) und die darauf beruhenden Quoten- und Abgeltungsklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zur Zahlung eines festen Betrages verpflichten, für unwirksam erachtet. Ebenfalls für unwirksam erklärt wurden sog. „Farbwahlklauseln“ (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, Az.: VIII ZR 224/07) oder vorformulierte Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az.: VIII ZR 152/05). Ebenfalls unwirksam ist nach Ansicht des Gerichts eine Klausel, mit der der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“. Denn dieser Wortlaut kann dahingehend verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az.: VIII ZR 294/09).

Um Rechtsklarheit zu schaffen, ist dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, die (Un)wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in seinem Mietvertrag gerichtlich feststellen zu lassen (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az.: VIII ZR 351/08).

(Stand: 21. Juli 2015)

Für alle Fragen rund ums Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gern zur Verfügung.

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