Keine formularmäßige Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Wohnung

Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB in sechs Monaten. Dazu gehören Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen, unterlassener Schönheitsreparaturen und die unterlassene Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Der Vermieter muss also schnell handeln, wenn er die Wohnung nicht in ordnungsgemäßen Zustand zurückerhält.

Wichtig ist darauf zu achten, dass die Verjährungsfrist nicht mit Beendigung des Mietverhältnisses beginnt, sondern mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2006, Az.: VIII ZR 123/05). Insbesondere wenn die Herausgabe der Wohnung bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt, kann die kurze Frist eine Herausforderung für den Vermieter darstellen.

Um diesen Zeitdruck zu entgehen haben viele Vermieter eine Klausel in ihre Mietverträge übernommen, wonach die Verjährungsfrist auf 1 Jahr verlängert wurde. Ob diese Verlängerung zulässig ist, war lange umstritten.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. November 2017 (Az.: VIII ZR 13/17) klargestellt, dass ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährungsfrist seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verlängern kann. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Verlängerung der Verjährungsfrist mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren ist. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der zeitnahen Abwicklung des Mietverhältnisses, zumal er nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr hat und somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Die Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB stellt somit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Vermietern ist daher dringend zu empfehlen, den Rückgabezeitpunkt genau zu dokumentieren und etwaige Ersatzansprüche wegen Beschädigungen, unterlassener Schönheitsreparaturen und die unterlassene Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände zeitnah verjährungshemmen geltend zu machen.

(Stand: 27. März 2020)

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