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Mietrecht
Alleiniger Kommanditist und Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH & Co. KG als ,,Dritter" i.S.v. § 577 Abs. 1 BGB

§ 577 Abs. 1 BGB

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB besteht auch dann, wenn die Wohnung vom Vermieter an eine GmbH & Co. KG verkauft, dessen alleiniger Kommanditist und Gesellschafter-Geschäftsführer der Komplementär-GmbH er ist.

LG Berlin, Urteil vom 25. Juni 2014, Az.: 63 S 249/13
(Vorinstanz: AG Köpenick, Urteil vom 25. April 2013, Az.: 9 C 308/10)

Das Landgericht Berlin beschäftigte sich mit der Frage, ob das Mietervorkaufsrecht gemäß § 577 BGB auch dann gegeben ist, wenn die Wohnung vom Vermieter an eine GmbH & Co. KG verkauft, dessen alleiniger Kommanditist und Gesellschafter-Geschäftsführer der Komplementär-GmbH er ist. Der Vermieter war der Auffassung, er sei nicht „Dritter“ bzw. „Nichtberechtigter“ im Sinne des § 577 Abs. 1 BGB. Dies ergebe sich auch aus dem Schutzzweck der Norm.

Das Landgericht gab dem Mieter Recht und ging von einem Vorkaufsfall aus. Es wies darauf hin, dass es auf die Frage einer Berechtigung oder Nichtberechtigung nicht ankommt, denn entscheidend ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes allein, ob die Erwerberin Dritte ist. Der Drittbezug ist auch dann gegeben, wenn der Vermieter der alleinige Kommanditist und Gesellschafter-Geschäftsführer der Erwerberin ist. Zwischen der natürlichen Person des Beklagen und der erwerbenden Handelsgesellschaft als rechtsfähige Personengesellschaft besteht keine Personenidentität. Denn die GmbH & Co. KG ist als im Handelsregister einzutragende Personengesellschaft selbständig rechtsfähig (vgl. §§ 14 Abs. 2 BGB, 124, 161 HGB). Es wird klar zwischen dem Vermögen der Gesellschaft und dem der/des Gesellschafters und/oder Geschäftsführers unterschieden.

Das Landgericht Berlin wies darauf hin, dass dies auch der Rechtsprechung des BGH zum Eigenbedarf entspricht. Eine persönliche Verflechtung reichte dem BGH bei einer GmbH & Co. KG gerade nicht, um an seine Rechtsprechung zum Eigenbedarf von Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzuknüpfen (vgl. BGH, Urt. v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 210/10 = NJW 2011, 933).

Zudem ist es nach dem klaren Wortlaut des § 577 Abs. 1 S. 2 BGB unerheblich, ob der Beklagte mit der Erwerberin wirtschaftlich verflochten ist. Privilegiert ist allein der Personenkreis, der (auch) in § 573 Abs. 2 S. 2 BGB genannt ist. Anders als § 573 Abs. 1 BGB sieht § 577 BGB auch keinen Auffangtatbestand vor, der weitere Fallgruppen – wie im Fall des Eigenbedarfs Körperschaften des öffentlichen Rechts oder unter bestimmten Voraussetzungen Mitarbeiter von Personen(handels)gesellschaften unter dem Gesichtspunkt etwa eines Betriebsbedarfs – in den Anwendungsbereich der Regelung aufnehmen würde.

Im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist anerkannt, dass der Gesellschafter einer GbR den sonstigen begünstigten Personen (Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts des Vermieters) gleichgestellt werden. Nach Auffassung des BGH kann der GmbH & Co. KG der Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden. Denn die Gründung einer KG oder einer oHG setzt – anders als die Gründung einer GbR - regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine Handelsgesellschaft statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolge deshalb von vornherein nicht ,,zufällig", sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher und (steuer-)rechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein (vgl. BGH, Urt. v. 15.12.2010, Az.: VIII ZR 210/10 = NJW 2011, 933).

Angesichts des Umstandes, dass der Gesetzgeber erst kürzlich im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 den Mieterschutz bei Begründung von Wohneigentum nach Überlassung an den Mieter ausgedehnt und damit zugleich zu erkennen gegeben hat, dass diese Vorschriften sich in seinem Blickwinkel befinden, entbehrt die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke jeder Grundlage. Einer Ausdehnung des Ausschlusses des Vorkaufsrechts contra legem steht zudem der Art. 5 des § 577 BGB erkennbare Wille des Gesetzgebers entgegen. Denn der Gesetzgeber hat erkennbar – vgl. § 577a n.F. – die Veräußerung an Personengesellschaften gesehen. Er hat dennoch nicht etwa das Vorkaufsrecht des Mieters beschränkt, sondern allein das Kündigungsrecht des Erwerbers (LG Berlin, Urteil vom 25. Juni 2014, Az.: 63 S 249/13).

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