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Mietrecht
An Stelle einer unwirksamen Befristung eines Zeitmietvertrags kann ein beiderseitiger Kündigungsverzicht treten

Grundsätzlich ist die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB).

In der Rechtsprechung wurde die Umdeutung (§ 140 BGB) einer unwirksamen Befristung eines Zeitmietvertrages in einen befristeten Kündigungsausschluss abgelehnt. Es wurde darauf hingewiesen, dass es zweifelhaft sein kann, ob aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung ohne weiteres der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsparteien deutlich werde, dass das Mietverhältnis jedenfalls für den Befristungszeitraum Bestand haben sollte. Im Übrigen spreche die Bestimmung des § 575 Abs. 4 BGB gegen eine Umdeutung. Denn ein Abweichen von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters ist grundsätzlich unwirksam. Der zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss sei für den Mieter nachteilig, was sich bei unbefristeten Mietverhältnissen an der zwingenden, d.h. nicht verlängerbaren Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB zeige (u.a. AG Köpenick, Urt. vom 11.11.2011, Az.: 2 C 127/12).

Allerdings hat der BGH in seinem Urteil vom 10.7.2013 (Az.: VIII ZR 388/12) entschieden, dass die infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Zeitmietvertrags entstandene, planwidrige Vertragslücke im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden kann. So kann das von beiden Parteien erstrebte Ziel einer langfristigen Bindung erreicht werden. Das Gericht wies darauf hin, dass § 575 Abs. 1 S. 2 BGB keine abschließende, eine ergänzende Vertragsauslegung verbietende gesetzliche Regelung der Folgen einer unwirksamen Befristung enthält. Denn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu beschränken. Vielmehr ging es darum, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein (BGH, Urteil vom 10.7.2013, Az.: VIII ZR 388/12 unter Hinweis auf BT-Drucks. 14/4553, 69). Diese Rechtsprechung setzte der BGH mit seiner Entscheidung vom 11.12.2013 (Az.: VIII ZR 235/12) fort.

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