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Wohneigentumsrecht
Zur Auslegung von Gemeinschaftsordnungen

Die Gemeinschaftsordnung regelt die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. In ihr werden neben Sondernutzungsrechten, das Stimmrecht und der Stimmanteil in der Eigentümerversammlung festgelegt sowie die Kostenverteilung bestimmt. In der Gemeinschaftsordnung kann auch die Untersagung gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten festgelegt werden, ebenso kann ein generelles Tierhaltung- oder Musizierverbot ausgesprochen werden.

Die Praxis zeigt, dass es insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder zu Streit über die Auslegung von Bestimmungen kommt. Der Beitrag beschäftigt sich mit der Frage, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Auslegungsgrundsätze auf die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Anwendung finden können.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage bislang nicht ausdrücklich entschieden (zuletzt BGH, Urt. v. 13.10.2006, Az.: V ZR 289/05 in: NJW 2007, 213 = NZM 2007, 90). Er ließ es offen, ob die vom teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten habe. Jedoch hatte der BGH in seinem Beschluss vom 20. Juni 2002 (BGHZ 151, 164, 174 = NZM 2002, 788) deutliche Bedenken angemeldet. Denn Regelungen, die Vereinbarungscharakter haben, seien keine Vertragsbedingungen in einem Vertragsverhältnis, sondern Inhalt des Sondereigentums, die gegenüber den Erwerbern kraft Gesetzes als Folge des Erwerbs wirken.

Nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch ist die Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums geworden und unterliegt nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Jedoch ist auch unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. In Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden kann, gibt es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung generell auszuschließen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regelung führen (BGH, Beschluss vom 7.10.2004, Az.: V ZB 22/04). Allerdings ist auch bei einer ergänzenden Auslegung darauf zu achten, dass sie zu einem Ergebnis führt, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt.

Für Fragen rund ums Wohnungseigentumsrecht stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Zögern Sie nicht, uns anzusprechen.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Email: kanzlei@blum-hanke.de


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